Não é novidade para ninguém que o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) está nas alturas e que tem sido objeto de muita negociação nos contratos de aluguel. Em geral, é de interesse de ambos – locatário e locador – que se chegue em um acordo. Para o proprietário, manter um imóvel desalugado é sinal de prejuízo. Para o locatário, ter que procurar um lugar mais barato e se mudar também pode não ser a melhor escolha. Daí, a judicialização do tema não é muito comum. Um caso recente, no entanto, vai na contramão dessa tendência.
Quem explica é a advogada especialista em Direito do Consumidor, Renata Abalém. “Recente decisão judicial concedeu à Sherwin-Williams – indústria de tintas de origem americana – a possibilidade de pagar o aluguel do seu parque fabril corrigido pelo IPCA, ao revés do IGPM estabelecido em contrato”, conta.
A empresa, que possui contrato de aluguel da sua fábrica em Arujá com um Fundo de Investimento Imobiliário – um dos maiores do Brasil –, estabeleceu que o reajuste anual se daria de acordo com a variação do IGPM. “Devido ao acumulado de mais de 20% no período, a Sherwin, depois de muito tentar, sem sucesso, renegociar o aumento do aluguel, foi à justiça postular a troca de índice. Argumentou que o fundo de investimento estaria buscando lucro para distribuir para seus investidores e não manter a real essência do contrato, que é a manutenção do poder de compra da moeda, ou seja, o equilíbrio”, relata Abalém.
A decisão, do Tribunal de Justiça de SP, determinou a troca do índice. E somente após a determinação, a norte-americana conseguiu selar um acordo com o fundo imobiliário. “A Sherwin economizou, no mínimo, meio milhão de reais anuais. Trata-se de uma decisão que implicará no mercado de aluguéis, incentivando as empresas, qualquer que seja o porte, a buscarem soluções idênticas baseando-se na decisão do Tribunal. Há ainda implicações no mercado de investimentos, uma vez que o Fundo Imobiliário vai pagar aos seus investidores um percentual bem menor daquele programado”, avalia a advogada.
Renata Abalém ainda lembra que, de fato, nenhum dos índices – nem IGP-M nem IPCA – medem a inflação real dos aluguéis. “O IGP-M mede o setor produtivo e tem grande influência do dólar e das commodities. Já o IPCA mede o custo de vida e foi muito impulsionado pelos combustíveis no último ano”.
O anúncio da FGV da criação de um índice específico para esse mercado pode apontar uma saída. O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) foi anunciado no fim do ano passado e traz um retrospecto, desde 2018, dos reajustes reais de 10 mil aluguéis em quatro capitais do país: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. O novo índice terminou o ano passado em -0,61%, reforçando a percepção de que inquilinos e proprietários negociaram os reajustes.
Na avaliação de Abalém, o mercado irá dizer se o novo índice será ou não adotado nos contratos. A Justiça, no entanto, poderá ter um papel crucial nessa busca por equilíbrio.
